Uw bouwrecht advocaat werkt bij Van der Maas & Verhoog Advocaten

Wat doet een bouwrecht advocaat?

Een advocaat gespecialiseerd in het bouwrecht houdt zich onder andere bezig met bouwcontracten en afspraken die verschillende partijen met elkaar maken. Ontstaat er vertragingsschade? Is er sprake van meerwerk? Doen zich problemen voor tussen opdrachtgevers en opdrachtnemers of tussen architecten, aannemers en onderaannemers? Dan kan een bouwrecht advocaat uitkomst bieden.

Wet- en regelgeving en de rol van de overheid op landelijk, provinciaal en gemeentelijk niveau maken dit rechtsgebied aardig ingewikkeld. De overheid bemoeit zich via diverse wetten, verordeningen en besluiten met de bouw om misstanden te voorkomen. Zo zijn er regels voor gebiedsontwikkeling, ruimtelijke ordening, veilig bouwen, geluidhinder en nog veel meer.

Bouwrecht advocaat kan veel problemen voorkomen

Door uw bouwrecht advocaat al vóór de start van het bouwproject in te schakelen, kunt u veel problemen voorkomen. Peter van der Maas zorgt er namelijk voor dat afspraken netjes worden vastgelegd, dat contracten en algemene voorwaarden ‘redelijk en billijk’ zijn en dat er op geen enkele manier onduidelijkheid bestaat over wie wat gaat doen. Ook let hij erop dat de andere partijen zich aan de afspraken en betalingsverplichtingen houden. Dat kan erg veel ellende, irritatie en geld schelen.

Meerwerk leidt vaak tot conflicten

Maar liefst 80% van alle geschillen in het bouwrecht gaat over meerwerk. Bij meerwerk gaat het eigenlijk om drie simpele vragen:

  • Wat was er afgesproken?
  • Wat heeft de opdrachtnemer gedaan?
  • Zijn er aanvullende afspraken gemaakt?

Zodra de aannemer een opdracht krijgt die niet in de offerte is meegenomen, moet hij of zij dit melden en ook aangeven welke kosten er aan het meerwerk verbonden zijn. Schriftelijk, anders is het niet te bewijzen. Veel werk, zegt u? Misschien. Het alternatief kan zijn dat het meerwerk niet wordt betaald.

Conflict over meerwerk: een voorbeeld

Een aannemer ging aan de slag met de renovatie van een oude woning. Alle afspraken waren goed vastgelegd. Toen de renovatie bijna klaar was, merkte de opdrachtgever op dat de deurklinken toch wel erg modern waren in dat oude huis. Ze vielen een beetje uit de toon. Of daar nog iets aan te doen was? De aannemer zocht een ander model uit en verving alle deurklinken. De meerprijs van €3000 zette hij op de eindafrekening. Niks hoor, zei de huiseigenaar, er stond toch gewoon in de offerte dat jij voor deurklinken zou zorgen? Ik betaal geen cent meer dan de oorspronkelijke prijs.
Bij de rechter kreeg  de huiseigenaar gelijk, want er was niets vastgelegd over meerwerk.

Meerwerk is ook tijd

Bij meerwerk denkt iedereen altijd meteen aan geld, maar meerwerk heeft ook met tijd te maken. Stel, opdrachtgever en aannemer komen overeen dat de aannemer een verbouwing gaat uitvoeren in een maand tijd. Halverwege die maand geeft de opdrachtgever de aannemer opdracht meerwerk uit te voeren. De aannemer aanvaardt de opdracht en bevestigt alleen welke aanvullende kosten in rekening zullen worden gebracht. Als gevolg van het meerwerk doet de aannemer er uiteindelijk twee maanden over. De opdrachtgever is van mening dat de afgesproken oplevertermijn is overschreden en eist een schadevergoeding. . De opdrachtgever heeft gelijk, want er was afgesproken dat het in een maand klaar zou zijn! De aannemer had niet alleen de prijs van het meerwerk moeten bevestigen, maar ook hoe veel extra tijd de werkzaamheden zouden kosten.

Vertraging in de bouw

Wat zijn de gevolgen als iemand te laat is? Spreekt u af dat er een boete moet worden betaald? Regelt u niets, dan heeft u niets om mee te dreigen en kunt u niets afdwingen. U kunt wel de daadwerkelijke schade vorderen, maar hoe stel je vast wat de schade is als iemand te laat levert? Had u al een huurder klaarstaan voor dat pand, of moet u uw eigen huis een maand langer huren? Zonder duidelijke afspraken is alles veel ingewikkelder.

In het bouwrecht is alles eigenlijk terug te voeren op drie punten:

  • Is er duidelijkheid over de gemaakte afspraken?
  • Is het werk op tijd geleverd?
  • Heeft de opdrachtnemer het goed gedaan?

Bouwrecht advocaat bij bouwschade

Bouwschade. Het woord zegt het al: als er ergens wordt gebouwd of verbouwd, kan er schade ontstaan. Er valt een betonmolen om, er glijden een paar pannen van het dak of een leverancier rijdt met zijn zware vrachtauto de tuin van de buren in. Of u bent zelf een van de buren en ziet die zware vrachtauto uw tuin inrijden. De grote vraag is vaak wie er aansprakelijk is voor bouwschade. De bouwrecht advocaat van Van der Maas & Verhoog Advocaten adviseert u en staat u bij.

De oplevering van een bouwwerk

De oplevering van een pand is altijd een spannend moment. Is de aannemer op tijd? Voldoet het bouwwerk aan alle eisen? Voor opdrachtgevers en opdrachtnemers is het belangrijk om te weten wat hun rechten en plichten zijn. De opdrachtnemer heeft bijvoorbeeld al tijdens de bouw moeten melden dat er eventueel meer- of minderwerk was en welke bijkomende kosten daar het gevolg van waren. De opdrachtgever kan niet bij oplevering juichen over het schitterende resultaat en een week later klagen dat de kleur van de kozijnen toch niet precies was wat hij in gedachten had.

Wilt u weten wat uw rechten en plichten zijn?

Maak een afspraak

Gebreken en verborgen gebreken

De oplevering is het moment om gebreken aan het pand of bouwwerk te constateren. Iedereen kan fouten maken. Daarom is een kritische inspectie van groot belang voor zowel de opdrachtgever als de opdrachtnemer. Met alle specificaties bij de hand wordt er een rondgang door het pand of bouwwerk gemaakt. Worden daarbij gebreken geconstateerd, dan kan de aannemer die herstellen. In het algemeen is een klant niet deskundig genoeg om te beoordelen of er nog gebreken zijn die moeten worden hersteld. Twijfelt u aan de geleverde kwaliteit? Dan kan het raadzaam zijn om u bij de oplevering te laten bijstaan door een deskundige. Daaraan zijn kosten verbonden. Maar het kan u op de langere termijn kosten besparen. Ook geeft het u een juridisch sterkere positie ten opzichte van de aannemer.

Verborgen gebreken komen pas later aan het licht. Stel, u laat een huis bouwen in houtskelet en de aannemer gebruikt draagbalken die de helft dunner zijn dan gespecificeerd. Omdat die balken achter muren en plafonds verdwijnen, kan niemand bij de oplevering constateren dat er iets niet klopt. Na een jaar zakt het huis in omdat die balken het huis niet kunnen dragen. Dan spreken we van een verborgen gebrek. Ook bij renovatie kan er sprake zijn van verborgen gebreken. Er wordt een nieuwe vloer aangebracht op doorgerotte balken, het isolatiemateriaal is maar half zo dik als afgesproken en/of de dakgoot wordt vervangen door materiaal van slechte kwaliteit. Zulke gebreken hoeft u niet bij de oplevering te constateren. Meestal kan dat niet eens. De aannemer kan zich er later niet op beroepen dat u bij de oplevering geen melding heeft gemaakt van die gebreken. De aannemer blijft in beginsel aansprakelijk voor die gebreken.

Onze advocaat gespecialiseerd in bouwrecht, Peter van der Maas, staat opdrachtgevers en opdrachtnemers bij als het gaat om gebreken en verborgen gebreken.

Bouwend Nederland, UAV en COVO 2010

Door zo veel mogelijk te werken met standaard voorwaarden en contracten, kunnen veel problemen worden voorkomen. Bouwend Nederland heeft een aantal standaard documenten opgesteld. Ook de Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV) beschrijven de voorwaarden voor de aanneming van werk en uitvoering door de aannemer. COVO staat voor Consumenten Voorwaarden Verbouwingen.

Wat kan Van der Maas & Verhoog Advocaten voor u doen?

Onze bouwrecht advocaat is er voor opdrachtgevers en opdrachtnemers.

Opdrachtgevers kunnen huiseigenaren zijn, maar ook projectontwikkelaars, verhuurders, aannemers die projecten in onder-aanneming geven of verenigingen van eigenaren.
Voor opdrachtgevers kan hij:

  • bouwcontracten beoordelen
  • adviseren over algemene voorwaarden en bestekvoorwaarden
  • adviseren en begeleiden bij aanbesteding van werk
  • openstaande facturen incasseren
  • bijstand verlenen bij conflicten en geschillen

Opdrachtnemers kunnen aannemers, installatiebedrijven, architecten, stukadoors enz. zijn. Voor opdrachtnemers kan onze bouwrecht advocaat:

  • algemene voorwaarden beoordelen en optimaliseren
  • bouwcontracten beoordelen
  • aansprakelijkheid en verplichtingen vastleggen
  • begeleiding bieden bij problemen over oplevering en/of vertraging, gebreken of verborgen gebreken

Neem contact op met Peter van der Maas

Bouwrecht, een specialisatie van het contractenrecht

Het bouwrecht is eigenlijk een specialisatie van het contractenrecht. Het rechtsgebied is in het leven geroepen omdat er specifieke regels gelden voor bouw-gerelateerde zaken. Er was behoefte aan duidelijke kaders voor opdrachten die te maken hebben met bouwen, renoveren en verbouwen. Zowel voor opdrachtnemers als opdrachtgevers. Welke afspraken worden er gemaakt tussen architecten, aannemers, onderaannemers en klanten? En hoe worden die afspraken nageleefd?
Het bouwrecht is tamelijk breed. Schilderwerk, stuken en installatiewerk vallen er bijvoorbeeld ook onder. Het gaat in het bouwrecht om de aanneming van werk. Er wordt iets tastbaars voortgebracht. In de wet heeft dat: iets stoffelijks.

Ook ontwerpopdrachten, het aanbestedingsrecht, de aanneming van werk, onderhoud en financiering vallen onder het bouwrecht.

Bouwen in Nederland: strenge regels

De bouw is in Nederland aan strenge regels gebonden. Hier zijn twee redenen voor. Enerzijds wil de overheid voorkomen dat betrokkenen worden gedupeerd. Anderzijds is het belangrijk dat de bouw verloopt volgens de richtlijnen. Al is het maar omdat scheef hangende gebouwen en doorzakkende dakconstructies gevaar opleveren.

Alle partijen die betrokken zijn bij een bouwproject, hebben in principe dezelfde rechten. Soms gelden voor consumenten specifieke regels.

Als bouwrecht advocaat heb je te maken met verschillende soorten wet- en regelgeving:

Bouwbesluit
Het bouwbesluit beschrijft de regels waaraan bouwwerken in Nederland moeten voldoen. Er staan vooral technische voorschriften in voor de constructie, veiligheid en duurzaamheid. Het gaat hierbij om de vereisten waaraan een bouwwerk in elk geval moet voldoen.

Woningwet
In de Woningwet staat aan welke eisen een goede woning moet voldoen. De Woningwet is ooit gemaakt om een einde te maken aan de bouw en bewoning van slechte, ongezonde huizen en om de bouw van goede woningen te stimuleren.

Bestemmingsplan
In een bestemmingsplan beschrijft een gemeente wat er mag gebeuren met een ruimte of een stuk grond. Het plan geeft aan of de ruimte of grond mag worden gebruikt voor bijvoorbeeld woningbouw, kleinschalige industrie of een agrarische bestemming.

Bouwverordening
Ook dit is een voorbeeld van gemeentelijke regelgeving. De gemeente legt hierin vast hoe en wanneer bouwwerken mogen worden gebouwd, verbouwd, gebruikt en gesloopt.

Instructies
Niet alleen de (lokale) wetgever heeft invloed op de bouw. Ook brancheorganisaties en fabrikanten kunnen regels voorschrijven over de manier waarop materialen moeten worden verwerkt. Deze instructies bepalen bijvoorbeeld hoe een sandwichpaneel aan de onderliggende constructie moet worden gemonteerd om een waterdicht dak te verkrijgen. Dergelijke instructies zijn vaak erg specifiek, maar kunnen doorslaggevend zijn bij het vaststellen of een aannemer de werkzaamheden naar de regelen der kunst heeft uitgevoerd.